Bogati plodnom zemljom koju si domaći ne mogu priuštiti!?

Dva su osnovna ograničavajuća faktora u korištenju i kupoprodaji zemljišta u Bosni i Hercegovini. Neriješeni pravno imovinski odnosi kod privatnih parcela zbog nikada sprovedenog Zakona o restituciji i povratu otetih površina poslije rata i izrazito velike usitnjenosti posjeda. Prema podacima Registra poljoprivrednih gazdinstava, prosjek veličine u našoj zemlji iznosi 1,47 hektara dok je on kod obradivih parcela po imanju manji, i iznosi 1,23 hektara.

Od preko 105 hiljada evidentiranih gazdinstava, čak više od 64.000 ima prijavljene manje površine u vlasništvu ili pod zakupom od samo jednog hektara. Postoji izuzetno složen i kompleksan sistem evidencije nekretnina (zemljišna knjiga i katastar) čije podatke je potrebno harmonizirati.

To znači da je vođenje i održavanje zemljišnih knjiga te upis nekretnina i prava nad njima propisano odvojenim i usklađenim entitetskim posebnim zakonima. I dan danas je u nekim mjestima, gdje nije uspostavljen katastar nekretnina, premjer zasnovan po uzoru na onaj stari austrougarski, uspostavljen još u periodu 1886 - 1910. godine.

Prosječno bogati ovim prirodnim resursom?

Kako bilježi BiH MAC za 2016. godinu, ukupna minski sumnjiva površina obuhvata 1.145 km2 (2,3 posto u odnosu na ukupnu površinu BiH), a najveći dio koje spada u kategoriju poljoprivrednog tla.

Prepreke se javljaju i u razvoju efikasnog tržišta privatnim obradivim zemljištem, a uz navedeno neke od njih su nedostatak organiziranih i sistematiziranih podataka o ponudi i potražnji, nepostojanje porezne politike za sistematsko rješavanje problema zapuštene zemlje, ali i prenamjena poljoprivrednog u građevinsko tlo.

"Trenutno u Federaciji BiH i Republici Srpskoj postoje platforme Katastar.ba i Geoportal RS, preko kojih se lako pristupa i gdje se koriste standardizirani prostorni podataci", kaže Željko Obradović, direktor Federalne Uprave za geodetske i imovinsko pravne poslove. Dodaje kako se nada da će korištenje njihovih informacija olakšati izvršavanje poslova i obveza, a što će doprinijeti poboljšanju poslovnog ambijenta i gospodarskom razvoju Federacije BiH.

Prema podacima OECD (Organizacija za ekonomsku saradnju i razvoj), ruralnim područjem se smatra sredina sa manje od 150 stanovnika po km², što kod nas predstavlja 81 procenat ukupne površine, te se 2,3 miliona stanovnika (61%) može klasificirati kao takvo. U prilog tome ide i podatak Agencije za statistiku BiH, da poljoprivredne površine zauzimaju oko polovine ukupne zemljišne teritorije BiH i iznose 2.5 miliona hektara, od čega je 1.59 miliona obradivih parcela i 1 milion oranica. Današnje stanje je takvo da je 40 procenata njih neobrađeno, a 600 hiljada hektara su pašnjaci. 

Prema zavodima za statistiku Republike Srpske i Federacije BiH, u poređenju sa drugim zemljama kada je riječ o razmjerima zemljišta po glavi stanovnika, BiH se nalazi na donjoj ljestvici, prosječno bogata ovim prirodnim resursom, sa nešto manje od 0,36 ha obradivih površina, odnosno, oranica i vrtova, po glavi stanovnika.

U prodaji nekretnina dominira poljoprivredno tlo

Kada je riječ o kupoprodaji nekretnina, prema podacima iz 2019. godine, realizirano je ukupno 16.000 kupoprodajnih ugovora u Federaciji BiH - od čega 34% se odnosi na poljoprivredno zemljište i 4% šuma. 

Najveći obim prometa poljoprivrednog zemljišta u 2019. ostvaren je na područjima općina/gradiva Visoko, Orašje, Tešanj, Gračanica i Žepče.

U nekoliko se Agencija koje prometuju kao posrednici ili direktno u prodaji nekretnina svi slažu da su se u BiH desila dva "velika talasa" kupovine. Prvi po izuzetno niskim cijenama desio se odmah iza rata, kada se kupovala od vlasnika koji su napustili svoja ognjišta bez namjere da se ponovo vrate na svoja imanja (period 1996 - 2002. godina). Drugi, ekonomski mnogo jači i intenzivniji nalet prodaje zemljišta započeo je još prije sedam, osam godina kada su arapski investitori počeli da ga kupuju, prvenstveno na području središnje Bosne. Kada su cijene na pojedinim lokalitetima dostizale nevjerovatne razmjere - tako je jedan dunum zemlje koji je nekada iza rata koštao 500 KM, dosegao 5.000 do 10.000 KM.

Kupuju li zemlju domaći poljoprivrednici?

"Ko je "ujagmio" da kupi zemlju prije Arapa taj je dobro proš'o, danas rijetko 'ko od poljoprivrednika može uopšte da je kupi. Prvo, to su sve mali komadi, do 1,2 dunuma, često bez pristupnog puta, a drugo, dok su Arapi kupovali, svaki kvadrat tla je skočio sa cijenom za 100%. I eto, sve su pokupovali, rasprodali, otišli, a mi ostadosmo bez zemlje i ono što je malo ostalo, i dalje su arapske cijene", kaže nam Mustafa Hrnjić, registrovani poljoprivrednik i vlasnik PPG Hrnjić na granici općina Kakanj i Vareš.

Ovu njegovu priču potvrđuju i podaci o prometovanju zemljišta gdje se u Ugovore o kupoprodaji kao kupci najviše navode registrovana pravna lica, firme, tek neznatan je procenat evidentiranih poljoprivrednika. Međutim, nisu samo Arapi ti koji su podigli cijene.

U nekoliko posljednjih godina počeo se iskorištavati turistički potencijal naše zemlje. Regije poput Međugorja u Hercegovini, dolina visočkih piramida, prostori oko nacionalnog parka Una u Krajini i slično, svojim razvojem i potencijalom također podižu cijene zemljišta.

Nekada se zemlja isključivo kupovala za obradu i proizvodnju hrane, danas se kupuje za izgradnju ruralnih etno centara/sela.

Od svih kategorija tla, najmanje su predmetom kupoprodaje bili pašnjaci, a kojih 600.000 ha pruža potencijal za razvoj održivog ekološki prihvatljivog uzgoja goveda.